商业房贷利率二选一，有何区别？

商业房贷利率可以二选一，有什么区别？

在商业房贷市场中，借款人面临一个重要的选择：是选择固定利率，还是选择挂钩LPR（贷款市场报价利率）的浮动利率？这一选择不仅影响着月供金额，还关乎长期的财务规划和风险承受能力。以下将从利率特性、风险与收益、政策背景、选择策略等多个维度，详细探讨这两种利率选择的区别。

一、利率特性：固定与浮动

固定利率：选择固定利率意味着在贷款期限内，利率水平保持不变。这种利率不受市场波动的影响，月供金额固定不变。例如，如果借款人在贷款时利率为4.41%（基准利率打9折），那么在贷款期间，无论市场利率如何变化，月供都将基于这个固定利率计算。

挂钩LPR的浮动利率：LPR是由具有代表性的报价行在央行给定基础上，对本行最优质客户的贷款利率报价，每月20日公布一次。选择挂钩LPR的浮动利率，意味着房贷利率将随LPR的变化而波动。例如，如果借款人当前利率为4.41%，转换为LPR+加点后，加点数值固定不变（如-0.39%），未来利率将随LPR的升降而变化。假设LPR下降为4.7%，则利率水平相应调整为4.31%，月供也会相应减少。

二、风险与收益

固定利率的风险与收益：固定利率的主要优点是稳定性，能够避免市场利率上升时月供增加的风险。特别是在经济不确定性较大时，固定利率能为借款人提供稳定的还款预期，减轻财务压力。然而，其缺点是如果市场利率下降，借款人无法享受利率下行的红利，月供不会减少。

挂钩LPR的浮动利率的风险与收益：挂钩LPR的浮动利率则具有更强的市场敏感性。在市场利率下降时，借款人能够享受月供减少的好处，从而减轻还款压力。然而，如果市场利率上升，月供将相应增加，增加了借款人的财务风险。此外，由于LPR每月报价一次，但月供调整周期最短为一年，借款人需要承受一定的利率波动带来的不确定性。

三、政策背景与转换机制

政策背景：自2019年起，央行推出了LPR机制，作为贷款市场报价利率，旨在推进利率市场化改革。此后，商业房贷利率的定价基准也逐渐转向LPR。对于存量商业性个人住房贷款，借款人可以与银行协商选择转换为LPR或保持固定利率。这一转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。

转换机制：转换时，借款人需要计算加点数值，即原合同当前的执行利率水平减去2019年12月发布的LPR。加点数值确定后固定不变，未来利率将随LPR的变化而调整。借款人只有一次选择权，转换后不能再次转换。此外，转换后的利率调整周期最短为一年，即每年根据前一个月的LPR报价调整一次月供。

四、选择策略与考量因素

选择策略：在选择固定利率还是挂钩LPR的浮动利率时，借款人需要综合考虑自身的财务状况、风险承受能力、市场利率预期等因素。对于追求稳定还款预期、风险承受能力较低的借款人，固定利率可能是更好的选择。而对于能够承担一定风险、希望享受市场利率下行好处的借款人，挂钩LPR的浮动利率可能更具吸引力。

考量因素：

1. 财务状况：借款人应评估自身的财务状况，包括收入稳定性、负债水平等。对于财务状况较为脆弱的借款人，固定利率能够提供更稳定的还款预期。

2. 风险承受能力：借款人需要评估自身对利率波动的承受能力。如果借款人希望避免利率上升带来的财务风险，固定利率是更好的选择。相反，如果借款人能够承受一定的利率波动，并希望享受利率下降带来的好处，挂钩LPR的浮动利率可能更适合。

3. 市场利率预期：借款人需要对未来市场利率的走势进行预测。如果预期市场利率将下降，选择挂钩LPR的浮动利率能够享受月供减少的好处。然而，市场利率的走势难以准确预测，因此这一因素需要谨慎考虑。

4. 贷款期限：贷款期限的长短也会影响选择。对于短期贷款，市场利率的波动对月供的影响较小，因此固定利率和挂钩LPR的浮动利率之间的区别可能不大。然而，对于长期贷款，市场利率的波动可能对月供产生显著影响，因此选择时需要更加谨慎。

五、案例分析

以小张的房贷为例，小张的房贷是20年期，现执行利率为基准利率打9折，即4.41%。如果选择固定利率，未来房贷利率将始终保持在4.41%。如果选择挂钩LPR的浮动利率，则先计算加点数值（-0.39%），未来利率将随LPR的升降而变化。假设在2021年1月1日，LPR下降为4.7%，则小张的房贷利率将调整为4.31%，月供相应减少。

六、结论

商业房贷利率可以二选一，选择固定利率还是挂钩LPR的浮动利率，取决于借款人的财务状况、风险承受能力、市场利率预期以及贷款期限等多个因素。固定利率提供了稳定的还款预期，适用于风险承受能力较低的借款人；而挂钩LPR的浮动利率则具有更强的市场敏感性，能够享受市场利率下行的好处，但也需要承担利率上升带来的风险。

在选择时，借款人应充分了解两种利率的特点和风险，并根据自身的实际情况做出决策。同时，借款人也需要关注市场利率的变化和政策调整，以便在必要时做出调整。无论选择哪种利率方式，都需要合理规划财务，确保按时还款，维护良好的信用记录。